原创青记01-11 22:40

摘要: 对于在帝都和魔都的山东籍年轻人来说,青岛几乎是逃离京沪的不二选择,如果在青岛买房,什么地方最合适呢?特别是黄岛和红岛,一个是蒸蒸日上的国家级新区,一个是传言已久的市政府搬迁,该如何选择呢?

对于在帝都和魔都的山东籍(甚至整个东北)年轻人来说,青岛几乎是逃离京沪的不二选择,如果在青岛买房,什么地方最合适呢?特别是黄岛和红岛,一个是蒸蒸日上的国家级新区,一个是传言已久的市政府搬迁,该如何选择呢?

比如,知乎上这位网友的问题:目前在帝都工作,过几年打算去青岛定居,现在打算先买套房子,预算80~100万。我是搞IT的,了解了一下,青岛的IT企业貌似集中在市南软件园,而且以后估计也是这片好找工作。所以一开始打算在黄岛买房,地铁开了之后到市南也不算太远,但后来听说行政中心要搬迁红岛,而且红岛房价相对来说更低一些。

知乎用户孙振华对此做了全面深入的分析,获得众多网友的点赞认可,青记获得原作者授权转载此文:

一、如果预算充足,首选崂山和市南的近海核心区。

崂山排在前,规划和发展都不差于市南,有山有海,北高南低,配套高端,商业繁荣。但因价格已经很高,预算估计可在上海外环甚至内环置业了。比如,浮山南侧,雕塑园和麦岛附近,还有八大关周边比如海信清泉墅、万丽海景,都是青岛最好的位置。比如海信的几个高端楼盘,单户价格已过1000万,甚至2000万。部分房产也有些虚高,最好仔细挑选低估的楼盘,投资角度可能反而不如选择西海岸的高端楼盘。

因不在青岛工作,市北(包含合并前的市北区和四方区)、李沧、城阳,个人不推荐。

如果在青岛工作,李沧(包含李村和沧口),特别是李村可以一看。作为刚需大本营,人气旺,在青岛工作的年轻人的首选,商业配套越来越丰富,已经超过台东,成为青岛和山东最大的商圈。途经的地铁3号线,在2016年底刚刚全线贯通。李村东部(简称“东李”),靠近世博园,汇聚了高端改善型楼盘。人气、地铁、配套、改善型住房等几个因素,使得这两年李村房价大涨。

二、对比黄岛和红岛。

青岛原来的市区面积很小,政府东迁一次后,再往东就是崂山(不仅是一两个小山头,而是一片山脉),再往东已没空间,只能越过山脉往北,到达即墨市鳌山湾(山大新校选址的地方)。与此同时,往西和往北发展(也就是胶州湾的西侧和北侧),学习东京、纽约等国际海湾城市,拥湾发展。

鳌山湾有绝佳的沙滩、美丽的海湾,还有温泉,但偏于一隅,交通不便,只能轻轨连接(山大的到来催使轻轨的建设提前),交通条件和地理位置逊于红岛。

青大3000亩新校,原来在胶州和即墨之间选择,后来选了胶州,估计青大也认为胶州沿海位置更佳,距离交通枢纽更近,胶州新机场区域和红岛区域,发展要比即墨鳌山湾更有优势。

现在青岛已经内部开会讨论“即墨改市设区”,下一步上报中央,再下一步,等红岛、胶州新机场、济青高铁新线、地铁等完工或融合后,就可能会胶州改市设区。胶州、城阳、红岛的辖区范围和结构,可能会重新调整。因为现在红岛只是很小的区域,是城阳区的大面积中的很小一块而已,下图中虚线是城阳辖区:

红岛的优点是与新机场和济青高铁新线距离近,在整个胶州湾的中间位置,飞机、高铁、高速、地铁、山东半岛城际动车等各种交通方式的枢纽。


济青高铁新线,红岛站:


政府以前计划的青岛、红岛、黄岛的“品”字形发展,就是要优先发展这3个点。现在改为拥湾发展,就是要把3个点串联成线,把胶州湾沿线全部连接起来,全部带动起来发展。

但红岛的发展速度要低于黄岛的,青岛市从港口和贸易起家,红岛在胶州湾底部,海边主要是滩涂和水产养殖,前湾港和新的董家口两个优良港口都在黄岛。跨海大桥规划在胶州湾靠北侧,并向红岛伸出一脚,是想黄岛发展起来后,顺便带动红岛也带动串联起来,连接起整个胶州湾,再加上胶州湾口的海底隧道,就形成了闭环。


备注:因为有红岛和黄岛的地名,所以青岛演变为整个大青岛和胶州湾东岸两个含义,青岛也是由栈桥旁边的名为「小青岛」的一座小岛的名字演变而来,在德国人登陆并修铁路运送船上货物的栈桥旁边,这里:

听说“麦岛”是“墨岛”的方言演化而来的,青岛、红岛、黄岛、墨岛,感觉有凑齐七色改名彩虹市的节奏啊。

红岛虽然规划了很多高规格的场所,一直传言政府的搬迁,是5年后、10年后、还是15年后?谁也说不准,世界变化太快,到时政府也有不搬迁或只搬迁部分职能部门的可能。规划了地铁8号线过海,直通青岛,达到五四广场,但开工无期,黄岛的1号线已经全线开挖,第二条地铁用海底隧道也已两头开挖,建成后是国内第一条海底地铁吧。

青岛地铁1号线,已全线开挖:


青岛地铁2020规划:

青岛地铁远景规划:

青岛地铁营运和在建统计:

并且红岛发展速度低于黄岛,楼盘很少,除了工厂和原住民,新迁入一代少之又少,还没有什么配套可言,所以风险要高于黄岛。

黄岛作为新区,就像浦东之于上海,面积太大,一个区的面积、产值和人口,抵上好几个区,所以不能一概而论。

黄岛区人口多,也是因为黄岛和胶南合并的结果,下表显示黄岛区的增速明显,估计未来的年净增加人口也会一直领先:

现在的新黄岛区,从面积上看,大致分为老黄岛区、老黄岛中的开发区、老黄岛中的保税区、合并进来的老胶南。

三、根据位置和风险,推荐如下。

1. 首选开发区核心区

长江路以南、滨海大道以北、石油大学以东、阿里山路以西,也就是大致珠江路小学和实验中学划片的区域,这一片开发区的核心区域,商圈成熟,地铁1号线和13号线换乘地,位置、地铁、好学区、近海、配套的因素全占,唐岛湾公园的北侧,而且小学和初中都是最好,均价1.5万上下吧,楼盘买新不买旧,因有个别管理混乱的老小区。都是存量房,基本没有新楼盘。这一片是出租房租金最高的区域,基本能以租养贷,而这对北京上海的高房价中已经不现实了。

政府预留这一块好地快20年了,这一片核心区域都是规划了商务办公区域,大片写字楼在施工中,投资风险低,居住生活也方便。


效果图和实际有出入,但大差不差。

2. 石雀滩片区

是东边金沙滩和西边银沙滩的中间位置,唐岛湾公园东侧,以后西侧银沙滩这边的环岛路主要发展高端旅游,所以是靠近西侧最后的一片住宅区,现在均价一万上下吧,个别靠南侧的洋房贵,南侧洋房位置地势要比东南西北四个方向都要高,位置绝佳。其中恒大金沙滩楼盘被转手两次(上实转给新世界,新世界的老板学习李嘉诚跑路吧,就卖给了恒大),估计因为接手价便宜,今年开盘便宜很快被抢光。可惜这一片土地被划分和出让的太细碎了,开发商也良莠不齐,本可以规划的更完美一些的。往北距离长江路地铁口,往北大概两站站公交站距离。

3. 老黄岛和老胶南搭界处(灵山卫南侧,积米崖北侧)

石油大学西、长江路以南、东方影都往东这一边,地铁13号线路过,连接老黄岛开发区和胶南的区域。本来位置一般,老黄岛和老胶南合并前的搭界位置,就像国家边境一样,所以以前发展慢、老旧,两方的公交车不通,到这里还要换乘。

新区合并后位置变好,有独立发展为一个中心的趋势,因为核心区往西越过石油大学就是这一片地,发展自然而然蔓延过来,而东方影都或老胶南距离青岛太远,需要慢慢带动。

学区不太好,是灵山卫镇小学。

奥特莱斯和成龙影院吸引不少人气,奥特莱斯规模很大,新的永旺梦乐城也规划在此,永旺在青岛拿地无不是人气旺的地方,永旺拿地考察很准的,当年选在东海岸和西海岸的第一个店,如今都是最好的位置。奥特莱斯北侧的唐岛金湾别墅,买青岛上千万的平层,不如考察一下此处的别墅,可以买两三套。往南有积米崖码头,可以买刚打捞上岸的新鲜海鲜。

4. 安子片区

有点类似当年的浮山后,刚需大基地,规划的10万人居住区。

年轻人多,楼盘多,全是新楼盘,近金沙滩,靠近青岛方向,紧挨地铁,地铁有安子和安子东两个站,地铁去东海岸市区中心顶多半小时,比李沧甚至四方还要快。

夏天这里短租的游客特别多,往南不远就是金沙滩,步行10分钟可以下海游泳;缺点是地势低,以前这边很大块地都是在水里的,靠近海西湾的船舶和海上平台产业,小区数量多有点乱乱的感觉。其中海尔山海湾的楼盘最大,2010年左右一期的多层洋房,现在一万三四了吧,高层已经到4期还是5期,均价九千左右吧。

4. 东方影都片区

炒作卖房为主,影视为辅,主次要分清楚。

发展还得5年,纯投资,现在不要谈居住,没有配套,没有学区。炒作已很高,两年以前还可以,现在不太推荐,附近可以多实地看一下,可能会捡漏。附近世贸、保利两个大楼盘,基本清盘变成存量房了吧。往北一点的万科青岛小镇,别墅、洋房很棒,两三年前,二三百万就可以买万科的别墅,现在价格涨了很多。

星光岛竟然已经到1.5万,虽然绝佳的地理位置,背面朝阳山和小珠山,南面大海,但一片没人居住的楼房,炒作透支太多。当年万达来开盘,直接把隔壁的世贸从六七千带到九千。

万达赚大发了,以搞影视的名义,超低价拿地,说是投资500亿,估计投资十分之一都不到,疯狂建一批,封顶就卖一批。当年第一期,五六月份拿地搞发布会,年底就开盘卖房,迅速回笼资金,大部分是外地包车来的投资客。主要目的到底是卖房子还是搞影视,一看便知:

星光岛:

5. 薛家岛片区

就是长江西路,安子片区往西,石雀滩片区往北。这一片规划不太整齐,楼盘参差不齐,但可以实地观察一下,可能会有收获。比老楼盘如凤凰城,福嬴天麓湖、集力新年华。

6. 老胶南中心区

发展多年,配套成熟,且有城市阳台沙滩,但距离青岛市区太远,不太推荐,在黄岛或者胶南工作的可以考虑。

7. 古镇口大学城

有别墅和洋房,价格低一些,但荒芜一点,发展还得10年后,时间太久,变化太快,不太推荐,有闲钱可以考虑。

其他,像老黄岛的中部和北部,就不推荐了。

备注说明:每个区域都是模糊的范围,有交集,也有一些小区域没有涵盖进来。只能总结性描述,因为每个区域很大,存在各种情况,不能保证绝对的准确和一致。

四、自然环境

黄岛得天独厚的自然条件,风景太美,金沙滩、银沙滩、城市阳台(也是沙滩),大大的唐岛湾公园,东、西环岛路,大珠山、小珠山、藏马山,灵山岛、竹岔岛,超长的海岸线,自然资源完全不逊于东海岸,就不一一贴图了。沙滩和海岸风景,不亚于青岛东海岸。

因为当年德国人是从栈桥登陆,隔着大大的胶州湾不能过来,所以西海岸发展不起来。老黄岛开发区是1984年国内成立的第一批开发区,但还是因为隔着胶州湾,轮渡通航效率太低,且天气影响,大雾不通时就只能沿着一圈胶州湾高速,绕大半个圆到东海岸。隧道和大桥通了以后,大大提高了效率,虽然隧道通行费已经降价3次了,建议政府直接买断,做到免费,或者接近于免费比如5元。跨海地铁1号线建成后进一步提升效率。

但以后开发如何真看政府的能力和造化。政府多次造访海南,规划了大批的星际酒店,想学习海南从旅游搞起吧。

来实地考察的话,一定要沿着东西环岛路骑行,或者开车兜风一圈,东西两个伸到海里的狭长小岛,绝对美的不要不要的。每次在金沙滩、银沙滩、唐岛湾公园、环岛路跑步的时候,特别是雨后清晨,爽翻天。


东西一共十几个村子的居民,都会陆续搬迁出来。以后全是高端旅游区,涵碧楼就是东环岛路的南头,背面大山,山海公路,酒店建在伸向大海的一片礁石上,三面环海。



青岛除了崂山和市南,选择市北或者李村的人,还真不如多到黄岛看看。即使在青岛工作的人,通地铁后,如果工作是在青岛中间或者稍微靠西一点工作的人,因为地理直线距离和通勤时间,一点不差,而且还能选择更靠海的位置、更好的户型、更大的面积。比如团岛这里,规划乱而差,就是以前的穷人区,现在价格高的很,价格接近黄岛均价的两倍,距离黄岛仅一条七八公里的海底隧道,真不如跨过大海,到黄岛置换一个好位置的大户型。

五、购房注意事项

多观察,多跑楼盘,闭着眼瞎买都能赚的时代已经过去了。

看见售楼处或中介就进去看看聊聊,从不同人不同角度获取信息,多观察城市规划和经济发展,各种信息和注意事项都能从看和聊的过程中得到的。

完美的房子凤毛麟角,下面是个人认为重要的因素(排名分先后)。

1 位置,2 位置,3 位置,4 学区,5 户型,6 光照,7 环境, 8 配套, 9 物业 ......

可以根据自己的重视程度排一个先后顺序,在遇到很多选择时,根据轻重来选择。每个人排的轻重缓急顺序可以不一样。

但无论怎么选,位置和学区都是要重视的。位置是房子价值属性的第一要素,北京一个老破小的学区房赶上二线城市的一套大别墅。而且位置好了,往往后面的其他因素,比如学区、配套等都不会差。即使觉得临时没有孩子,不需要学区,但现在的制度下,学区和位置一样,是房子价值的一部分。还比如,本人对光照要求比较高,因为现在都是高楼,楼层太高、楼间距太密,规划设计不合理,光照充分的房子是很稀缺的,高层大间距,或者合理布置错开,或者多层洋房,才能满足充分的光照。虽然年轻人白天大多上班不在家,但个人觉得充足的光照,对老人、孩子是不可或缺的,冬日老人孩子在阳台或落地窗下看花或打闹别提多幸福,说是满足国家要求的冬至日最低光照要求,但实际真是没法看。好的物业和邻居的阶层,对以后房子的增值保值也同样重要,一墙之隔的两个校区,都可能有每平几千的差价。

上面每一个因素都非常重要,不一一细讲。

市北区、四方区、李沧区、城阳区,仅是个人不喜欢和不推荐,特别是老四方和沧口,老青岛时代的工厂区,老旧,规划不合理,居住混乱,老房子基本是很多年前的职工宿舍和公寓,户型各种不合理和别扭,没什么优美环境可言(市北区域很大,当然也能找到好点的地方)。综合考虑,本人的选房顺序才把黄岛列在上述几个市区之上的,但也仅提的黄岛区的好位置。

整个青岛的房子,因为靠海,所以价格基本是从南往北递减(基本如此,当然不绝对),发展、规划、配套、商业,都是从海边开始往北递减,这也是青岛以前被戏称为“镶着金边的抹布”,就是因为香港路以南太美太漂亮,而四方、李沧、城阳基本就是抹布一样破旧不堪。所以选房的原则,基本是“宁选南不选北”。

六、风险

说实话黄岛楼价前几年一直是洼地,且库存大,所以前些年涨幅不大,海底隧道和跨海大桥通行是一个节点,整个青岛也是类似,济南都疯涨了但没有蔓延到青岛。地铁1号线通行后又会是一个节点。

现在有看涨的趋势,因为前些年的库存消耗差不多,特别是黄岛开发区的核心区域主要存量房,没有新楼盘,新楼盘主要集中在胶南那边,因为距离还是远,所以购房者还是优先选择黄岛开发区,且10月限购新政没有青岛,年底中央会议精神又是”房子是住的不是炒的”,银行也有收紧的趋势,地铁又在挖,有跟风和踏上末班车的想法,所以年底在疯涨。

青岛的城市位置比较尴尬,上天给的自然资源太好,有东西两个海岸+一个大胶州湾,有山有海,本来是东北亚中日韩自贸区的中心位置,但是碍于三国的政治关系,而迟迟得不到这个定位。城市位置又在北京天津和上海之间,不能成为一极,只能做山东的龙头。

除去经济下行和货币超发因素,位置和人口是对房价影响最大的,一线北上广深和强二线杭州南京武汉天津苏州成都等,风险和增势更可靠的。青岛作为中等二线城市,在北方,除了北京天津,也只有青岛能排的上,其他城市基本只能排在青岛之后了。北京天津是政治的结果,这也与中国整个经济中心在南方有关。

2020年以后,等超过5条地铁建设完,胶东机场和济青高铁新线投入使用,经济和房价上才会有个大点的跃进吧。所以3~5年内投资不一定跑的赢理财,5~8年后才可能有较大的收益,买的话更要选到优质的好房子。

青岛在二线中算不上最强,又不是最弱,中等偏上,国营经济太强、民营经济太弱,思想保守、安土重迁、官本位,旅游城市物价高收入低,规划大、土地储备足,这些都是制约房价的风险因素。山东其他地区和东北是主要的人口输入来源,很难吸引其他外省的人才。青岛现在的规划很大很好,经济和人口是支撑这个规划的框架。

友情提示:作者非房产中介非售楼人员,投资有风险,入市需谨慎。


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